Льготная ипотека со временем привела к существенному росту цен на первичном рынке - желаемого повышения доступности жилья мы не достигли — директор департамента ЦБ о рынке ипотечного кредитования
Директор Департамента банковского регулирования и аналитики Банка России Александр Данилов о рынке недвижимости:
1. Как правило,ничего застройщики на самом деле не субсидируют — по факту за все платит покупатель. По так называемой околонулевой ипотеке человек платил за квартиру до 30% больше ее реальной цены, и эти 30% застройщик перечислял банку в виде комиссии за выпадающие процентные доходы.
2. Ипотека с заниженными ставками и завышенными ценами на жилье порождает риски для всех — для финансовой системы, строительной отрасли, государства, покупателей. Заемщики переплачивают за жилье и могут понести убытки в случае продажи жилья по реальной рыночной цене. А для банков такая ипотека ведет к накоплению потенциальных рисков. Еще один момент — это существенная нагрузка на бюджет. Исторически ипотека гасилась за 7-8 лет, а околонулевая может выплачиваться 20-30. Значит, все эти 20-30 лет бюджет будет субсидировать кредиты.
3. Регулирование, которое мы ввели весной, работает следующим образом. Долгосрочная ставка ОФЗ до недавнего повышения ключевой ставки находилась в районе 11%. В рамках льготной ипотеки при ключевой ставке 7,5% бюджет компенсировал банкам 2 процентных пункта, в рамках семейной — 4 процентных пункта, значит, «рыночный» уровень ставок по этим программам составит около 9% и 7% соответственно. От этих уровней мы даем ставкам опуститься еще на 1/5. Получается, что дополнительное резервирование включается при ставках ниже 6,8% по льготной ипотеке и ниже 4,8% по семейной.
4. Траншевая ипотека. Заемщик может оказаться не готов к росту платежей по кредиту. Для застройщика это тоже может быть не очень здорово, потому что платеж за квартиру не поступает сразу в полном объеме на эскроу-счет, следовательно, ставка по проектному финансированию будет выше.
5. Есть еще одна ипотечная схема, которая нам не нравится и ускользает от нашего нового регулирования. Рекламируется она как ипотека без первого взноса с не очень высокой ставкой. Цена квартиры по такой программе завышается на 30 и более процентов, а далее застройщик перечисляет эту сумму в качестве первоначального взноса по ипотечному кредиту. То есть первоначальный взнос вроде бы есть, но на самом деле его нет. Это совсем плохая история.
6. Застройщики, которые говорят, что дают какую-то субсидию, вместо нее могли бы просто снизить цены. Для покупателя эффект будет такой же — меньше первоначальный взнос по кредиту, ниже ежемесячный платеж. Правда, когда девелоперам такое предлагаешь, они тут же забывают про свою субсидию для покупателей и сразу жалуются на возросшую себестоимость.
7. Мы сейчас работаем над Стандартом ипотечного кредитования, в нем будет отдельный пункт про то, что банки должны избегать выдавать кредиты, если есть основания полагать, что первоначальный взнос сформирован за счет кредитов другого банка.
8. Наша философия в части ипотечной поддержки спроса заключается в том, что помощь должна быть адресной. Нужно определить группы населения, которые государство считает необходимым поддерживать. Хороший пример — социально направленная семейная ипотека. Бюджет не должен субсидировать спекулятивный спрос и помогать тем, кто в состоянии сам купить квартиру по рыночной цене.
9. В целом мы ожидаем, что по итогам года может быть предоставлено на 10-15% больше ипотечных кредитов, чем было в прошлом году (4,8 трлн рублей). Что касается прогноза роста ипотечного портфеля на этот год, то недавно мы его повысили до 17-21% с 13-17% на фоне высоких темпов роста последних месяцев.
cbr.ru/press/event/?id=16986