МНЕНИЕ: Среди девелоперов акции ГК ПИК и Самолет - наиболее привлекательны - Синара

Мы повысили цены по акциям всех анализируемых компаний сектора: ПИК СЗ — до 1005 руб. за штуку, ГК Самолет — до 4665 руб., Etalon Group — до 85 руб., Группы ЛСР — до 765 руб. По бумагам ПИК СЗ и ГК Самолет, которые по-прежнему занимают лучшие на рынки позиции, рейтинг остается без изменений — «Покупать». Благоприятные для них факторы — консолидация рынка в Московском регионе и активная региональная экспансия. ГК Самолет тоже намерена укрепить положение в ряде субъектов РФ, совершив крупную покупку. Спрос на жилье должен усилиться: цены снизились, многие сделки ранее откладывались, а макроэкономическая ситуация стабилизируется. Мы надеемся увидеть восстановление спроса на бизнес-класс и элитные квартиры, но в 3К23 структура рынка вряд ли претерпит существенные изменения, и эконом-класс останется доминирующим. Между тем акции Etalon Group и Группы ЛСР сильно выросли в цене с начала года, в связи с чем сохраняем по ним рейтинг «Держать».

Катализаторы: новые программы субсидированной ипотеки.

Риски: геополитическая нестабильность; ужесточение ДКП.

Снизившиеся цены на первичном и вторичном рынке должны стимулировать спрос на квартиры. Оперативная статистика (СберИндекс) показывает, что к июню цены на первичном рынке снизились с начала года на 2%, а помесячная динамика стала практически плоской. На вторичном ситуация немного лучше: повышение с начала года составило 3%, в июне к маю — 1%.

На наш взгляд, после рекордного 58%-ного взлета в период с декабря 2020 г. по декабрь 2022 г. цены на «первичке» на протяжении текущего года останутся примерно на одном с прошлогодними уровне ввиду отсутствия мощных толчков к росту и отмены ипотеки под близкий к нулю процент. На 2023–2024 г. прогнозируем медленный, отстающий от инфляции рост, поскольку увеличение доходов населения замедлится с 11–12% г/г в 2021–2022 гг. до 6% в 2024 г. Квартиры, если учесть все указанные факторы, должны дорожать, несмотря на повышение процентных ставок по кредитам. В 2022 г. количество сделок на первичном рынке упало на 22% в сравнении с 2021 г., а на вторичном — на 17%, что сформировало отложенный спрос, который должен выйти на рынок в 2П23.

Сокращение ввода поможет поддерживать цены. В 1П23 объем ввода жилья в эксплуатацию уменьшился, по оценке Росстата, на 1% г/г. В базовом сценарии правительственной стратегии в 2023–2024 гг. предполагается сокращение до 96 млн м2 с рекордных 102,7 млн м2 в 2022 г. Учитывая сокращение объемов строительства небольших компаний, мы тоже оцениваем спад в 2023 г. в ~6%. В результате у крупных игроков появится возможность консолидировать рынок и немного повысить цены.

Наш фаворит — ПИК СЗ; целевая цена на конец года — 1005 руб. за акцию, рейтинг — «Покупать». Полагаем, прекратившие расти цены, восстановление рынка ипотеки, отложенный спрос, экспансия в регионы — все это поможет ПИК СЗ увеличить продажи на 14% г/г в 2023 г. (ранее мы ориентировались на 12%‑ный рост). Прогноз среднегодового роста выручки также повышен с 12% до 14% (CAGR 2022–2027) ввиду ускоренной экспансии в регионы и стабильных, несмотря на сложности в экономике, продаж. Кроме того, мы прогнозируем сокращение доли непроданных площадей, да и по EV/EBITDA 2023П акции ПИК СЗ торгуются с дисконтом к конкурентам: 3,8 против 6,1 (Etalon Group), 7,1 (Группа ЛСР) и 6,5 (ГК Самолет). Повышая целевую цену, мы оставляем без изменения рейтинг «Покупать».

ГК Самолет — тоже «Покупать». Компания стабильно наращивает продажи, начала осваивать вторичный рынок, показывает первые успехи в регионах. За счет покупки ГК МИЦ увеличит количество проектов на стадии строительства на 18%. Мы прогнозируем рост выручки на 85% г/г в 2023 г. и средний темп (CAGR) в 2022–2027 гг. в 43% (прежний прогноз — 30%). Целевая цена повышена до 4665 руб. за акцию.