Рынок жилья Китая балансирует на грани коллапса — The Epoch Times

Последние статистические данные Банка Китая показывают, что энтузиазм среди покупателей жилья резко упал. Несмотря на снижение цен и стимулы, крупнейший в мире рынок жилья продолжает падать, а банковский сектор Китая получает удар по двум фронтам, поскольку растут и дефолты, и досрочные выплаты ипотечных кредитов. Между тем, китайские застройщики начинают испытывать трудности: на этой неделе гигант рынка недвижимости Wanda Group попал в заголовки газет, поскольку стоимость его долларовых облигаций заметно упала.

В начале 2023 года китайский рынок недвижимости пережил кратковременный подъем, поскольку местные органы власти по всей стране приняли меры по поддержке сектора. В частности, к концу апреля ставка по ипотеке на первичном рынке жилья в более чем 40 городах была снижена до уровня ниже 4%.

Однако после оптимистичного прогноза в марте апрельские продажи не оправдали ожиданий аналитиков.

Согласно данным Банка Китая, объем ипотечных кредитов в апреле сократился на 241,1 млрд юаней (33,8 млрд долларов). Среди них средне- и долгосрочные кредиты домохозяйств, в основном ипотечные, сократились на 115,6 млрд юаней ($16,2 млрд), а краткосрочные ипотечные кредиты — на 125,5 млрд юаней ($17,6 млрд).

Государственная статистика показывает, что продажи на вторичном рынке жилья в крупнейших городах Китая в апреле снизились на двузначную величину. В частности, рынок Пекина упал на 37,3%, Ханчжоу — на 32,7%, Шанхая — на 26,71%, Нанкина — на 13%. Наибольший спад наблюдался в Хэфэе, рынок которого упал на 40%.

Слабый рынок жилья вынудил застройщиков снижать цены. Однако два застройщика в Куньшане были наказаны китайскими регулирующими органами за значительное снижение цен: настолько значительное, что, по мнению регулирующих органов, они «нарушили нормальный порядок на рынке недвижимости и вызвали социальную нестабильность».

Японский журналист Цю Кай сообщил 13 мая в интервью The Epoch Times: «Причина, по которой власти Китая не позволяют застройщикам снижать цены, очень проста. Цепная реакция, вызванная снижением цен, мгновенно схлопнет пузырь на рынке недвижимости страны, спровоцировав серию экономических кризисов, с которыми КПК будет трудно справиться».

Цюй считает, что нынешний кризис на рынке недвижимости Китая рано или поздно затронет банки и в конечном итоге отразится на экономике страны в целом.

Китай является крупнейшим в мире рынком жилья. По оценкам известного экономиста Рена Цзепина, опубликованным в докладе «China Housing Market Value Report 2021», в 2020 году стоимость жилья в стране составила $62,6 трлн против $33,6 трлн в США, $10,8 трлн в Японии и $31,5 трлн в Великобритании, Франции и Германии вместе взятых.

Если рассматривать отношение рыночной стоимости жилья к ВВП, то в 2020 году данный показатель в Китае составлял 414%, что выше, чем в Японии накануне разрыва пузыря на рынке недвижимости 1990-х годов, где он составлял 391%.

Для банков существуют два риска, связанных с ипотечными жилищными кредитами.

Первый возникает, когда домовладельцы не платят по ипотеке. Среди причин роста неплатежей в Китае — продолжающийся ипотечный бойкот, когда многие домовладельцы отказываются вносить платежи за недостроенные дома.

Вторая проблема — досрочное погашение ипотечных кредитов, как это делают многие китайские домовладельцы, недовольные повышением ставок. Владельцы ипотечных кредитов используют свои личные сбережения или берут дешевые кредиты в рамках стимулирующих программ, предназначенных для крупных потребительских покупок или для открытия новых предприятий.

По оценкам аналитиков, почти 700 млрд долларов США ипотечных кредитов — около одной восьмой от общего объема такой задолженности в Китае — были досрочно выплачены за период с начала 2022 года, когда банки начали снижать ставки по кредитам.

В нормальных условиях это позволило бы банкам высвободить денежные средства для выдачи других кредитов. Однако, учитывая нынешнюю ситуацию, когда потребители очень осторожно относятся к расходам, это на самом деле плохая новость для банков. Они не только теряют деньги на существующих ипотечных кредитах, но и испытывают дефицит спроса на новые займы.

Результатом этого станет ухудшение финансовых условий для компаний, занимающихся недвижимостью. Ужесточение финансирования банками сектора недвижимости еще больше ввергнет его в хаос, создав порочный круг, который повлияет на качество активов и прибыльность банков. При таком сценарии банки получат большое количество плохих долгов, что может приводить к банкротству.

На фоне спада на рынке жилья Китая многие застройщики испытывают трудности. Китайский гигант недвижимости KWG Property 28 апреля сообщил, что не смог выплатить 212 млн юаней ($31 млн) основного долга. Просрочка привела к тому, что еще 31,2 млрд. юаней долга (около $4,36 млрд) стали подлежать оплате по требованию. Две недели спустя застройщик не выполнил платеж по погашению долга в размере 119 миллионов долларов.

Даже Wanda Group, один из старейших и крупнейших китайских гигантов в сфере недвижимости, по слухам, находится под угрозой долгового краха. Доходность по двум долларовым облигациям, эмитированным ее дочерней компанией Wanda Properties Global, в апреле превысила 35%. Аналитики назвали этот скачок признаком того, что заемщики испытывают трудности с привлечением новых средств, что усиливает риск долгового кризиса и дефолта.

В конце апреля агентство Fitch Ratings поставило кредитные рейтинги Wanda Commercial и Wanda Commercial Properties (Гонконг) на пересмотр с перспективами понижения.

Недавно Wanda Commercial попала в заголовки газет с еще более тревожными новостями: цена облигации объемом 400 миллионов долларов, подлежащая погашению в июле, упала в цене примерно до 70 центов.

www.theepochtimes.com/worlds-largest-real-estate-market-on-the-brink-of-collapse-experts_5277134.html