МНЕНИЕ: Самые выгодные позиции из девелоперов занимают ПИК и Самолет - Синара

В период нестабильности в экономике самые выгодные позиции из публичных девелоперов занимают ПИК СЗ и ГК Самолет, выигрывающие в результате консолидации рынка в Москве и Московской области, а также за счет экспансии в другие регионы. Программы льготной ипотеки, даже после пересмотра их условий, должны в 2023 г. поддержать спрос на квартиры и сохранить его на уровне 3К22–4К22. ГК Самолет находит новые направления деятельности, в том числе планирует заняться ИЖС, что позитивно отразится на ее финансовых результатах. Мы присваиваем акциям ПИК СЗ и ГК Самолет рейтинг «Покупать» с целевой ценой 834 руб. и 3150 руб. за штуку соответственно. Ввиду ослабления спроса на квартиры премиального сегмента присваиваем акциям Группы ЛСР и Etalon Group рейтинг «Держать» с целевой ценой 545 руб. и 57 руб.

Катализаторы: меры поддержки вторичного рынка.

Риски: ухудшение макроэкономической ситуации, включая сокращение реальных располагаемых доходов населения и рост безработицы.

Семейная ипотека поддержит рынок. Доля семейной ипотеки во всех сделках застройщиков с использованием кредитов составляет от 30% до 60%. Ее доля в сделках с ипотекой выросла с 20% за 9M21 до 38% за 9М22. Благодаря распространению льготной ипотеки не только на семьи с детьми, родившимися после 1 января 2018 г., но и на семьи с двумя несовершеннолетними детьми ожидаем в 2023 г. дальнейшего увеличения до 45%. Полагаем, что в отсутствие новых потрясений семейная ипотека станет главным драйвером спроса на жилую недвижимость.

Замедление ввода в эксплуатацию благоприятствует ценам. В период с сентября по декабрь ввод жилья в эксплуатацию уменьшался на 8–39% г/г. При этом второй год подряд ввод многоквартирных домов остается ниже, чем индивидуальных (40% к 60% за 11М22), и мы считаем, что данная тенденция сохранится. В 2023 г. соотношение, по нашим оценкам, может составить 45/55. Мы считаем, что в 2023 г. площадь введенных объектов уменьшится на 7% г/г из-за сокращения объемов строительства небольших девелоперов, что приведет к дальнейшей консолидации рынка и увеличению цен на объекты крупных игроков как минимум на 3–5%.

Наиболее привлекательными считаем бумаги ПИК СЗ, которым мы присвоили рейтинг «Покупать» при целевой цене в 834 руб. за акцию. Благодаря стабильно высокому спросу на свои объекты, которые более чем на 95% состоят из «доступного» жилья, компания демонстрирует устойчивость к экономическим потрясениям. Кроме того, ПИК СЗ принимает участие в московской программе реновации, которая реализуется в соответствии с планами. Поддерживается спрос и спецпредложениями ипотеки со ставками на 2–3 п. п. ниже рыночных, что стало возможным благодаря доступности для застройщика дешевого проектного финансирования.

Синара

Рынок все еще недооценивает ГК Самолет, сохраняем рейтинг «Покупать». За счет региональной экспансии, выхода на рынок ИЖС, развития сервиса «Самолет +» и включения дополнительных услуг в ипотеку ГК Самолет, по нашим оценкам, продолжит стабильно наращивать выручку годовым темпом 35% (CAGR 2022–2026). Учитывая перечисленные факторы, мы снизили целевую цену по акциям группы только на 8%, до 3150 руб., тогда как в случае остальных компаний понижение составило 24–45%.

Мы обновили финансовые прогнозы, учитывая сложившуюся сейчас рыночную конъюнктуру.

·  Мы прогнозируем, что в 2023 г. ключевая ставка составит 8% против 7,5% на декабрь 2022 г., а это приведет к росту средней ставки по ипотеке в 10 ведущих банках, которые суммарно занимают 90% рынка, с 11% (по данным ДОМ.РФ на январь 2023 г.) до 12–13%.

·  Принимая во внимание повышение ставки по льготной ипотеке с 7% до 8%, ожидаем роста средней ставки по программам ипотеки с господдержкой с 6,5% на декабрь 2022 г. (ДОМ.РФ) до ~7,5%.

·  Застройщики, как можно предположить, продолжат предлагать ипотеку на своих условиях, со ставкой на 2–3 п. п. ниже рыночных, за счет выгодных условий проектного финансирования, но это окажет лишь ограниченное давление на рентабельность ввиду постепенного отказа от ипотеки под 0,1%.

·  Мы прогнозируем рост цен на жилую недвижимость, которую предлагают основные застройщики, на 3% г/г и более на фоне консолидации рынка в ряде регионов, а также ввиду того, что компании постараются включить дополнительные услуги в стоимость недвижимости.

·  Мы учли последние финансовые результаты компаний, продолжающих публиковать полугодовую отчетность, а также операционные результаты эмитентов за 6M22 и весь 2022 г.

·  Прогнозы по дивидендам обновлены на основании объявленных в 2022 г. промежуточных дивидендов.

·  Мы использовали прогнозы принятой в конце ноября «Стратегии развития строительной отрасли и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации на период до 2030 года»