МНЕНИЕ: Целевая цена акций ПИК выше на 12%, рейтинг прежний - Покупать - Синара

Недвижимость

Полагаем, что поддержку российскому сектору недвижимости окажут субсидии, собственные и государственные. Ожидаем ставок по субсидированным первичным ипотечным кредитам в диапазоне 6–9% против 5,5% до начала событий на Украине. В таких условиях крупнейшие девелоперы, сконцентрированные на масс-маркете, смогут показать уровень продаж, сопоставимый с прошлым годом. Собственные субсидии могут охладить, хотя и не столь существенно, рентабельность с комфортных уровней прошлого года. Мы ожидаем ключевую ставку к концу года в 8% против текущих 9,5%, что создает положительные риски наших ожиданий от динамики сектора. Мы практически не поменяли финансовые прогнозы для Группы ЛСР и ПИКа с момента последней публикации стратегии. Новая прогнозная безрисковая ставка заставляет нас повысить целевые цены для ПИКа и Группы ЛСР на 12% и 17%, рейтинг по акциям обеих — по-прежнему «Покупать».

Катализаторы: дальнейшее сокращение процентной ставки.

Риски: продолжающееся ухудшение макроэкономических условий, включая рост безработицы и снижение доходов населения.

Более 200 млрд руб. господдержки на ипотечные субсидии в 2022 г. Аналогично кризису 2020 г., связанному с пандемией, российское правительство ввело масштабные меры поддержки для сектора. В 2022 г. оно намерено потратить на программы поддержки ипотечного кредитования более 200 млрд руб. По ключевой программе предусмотрена ставка 9%. Мы ожидаем в целом неизменного в годовом сопоставлении объема первичных ипотечных кредитов по такой ставке. Спрос на объекты самых крупных застройщиков также обеспечат собственные программы субсидирования ипотеки со ставками на 2–5 п. п. ниже предлагаемых по государственным программам. Таким образом, мы ожидаем стабильных контрактных продаж крупных девелоперов как минимум в этом году. Расходы на программы поддержки ипотеки могут составлять до 10% EBITDA, по нашим расчетам. Дальнейшее сокращение ключевой ставки предполагает положительные риски для наших прогнозов.

Восстановление продаж после падения в апреле, поддержка ценам благодаря вводу в эксплуатацию меньшего количества объектов. На рынке новостроек в апреле до корректировок программы государственных субсидий произошло значительное падение. По данным ЦБ РФ, объемы новых ипотечных кредитов на жилье в новостройках сократились в апреле на 50% г/г в рублях. После глубокого падения в середине весны мы ожидаем, что рынок начал восстанавливаться в мае, хотя в годовом сопоставлении объемы продаж должны снизиться. Мы ожидаем, что вывод новых проектов в 2022 г. сократится на 15–25% г/г, что поддержит цены, которые, с нашей точки зрения, вырастут темпами до 9%.

ПИК — наш фаворит, целевая цена выше на 12%, рейтинг прежний — «Покупать». ПИК сравнительно более устойчив к спаду на рынке в связи с участием в московской программе реновации, которая реализуется в соответствии с планами. Компания продолжит продвигать собственные программы субсидирования ипотеки по ставкам ниже 9%, что поддержит спрос. Вкупе с сильными результатами 1К22 ПИКу удастся обеспечить неизменный объем собственных контрактных продаж за год. Финансовые расходы при более высокой процентной ставке могут, по нашим оценкам, вырасти не более чем вдвое: компания пользуется займами по гибкой ставке, но может управлять своим долгом. Отношение EBIT/финансовые расходы должно оставаться на комфортном уровне более 2. Новые бизнесы Kvarta и Units должны в этом году притормозить в развитии, но отрицательно на наш прогноз это не повлияет, поскольку наши предыдущие оценки по этим бизнесам были довольны консервативны.

Группа ЛСР — наш фаворит № 2, целевая цена выше на 17%, рейтинг прежний — «Покупать». Группе ЛСР удалось существенно расширить земельный банк в 2021 г. (давно ожидавшееся событие) и запустить несколько новых проектов в трех регионах, что должно поддержать продажи в 2022 г. и обеспечить рост с низкой базы прошлого года. Увеличение активов в портфеле компании повысило отношение чистый корпоративный долг/EBITDA до 2, а отношение EBIT/процентные расходы в 2022 г. должно составить 1,8.

Мы ожидаем, что Группа ЛСР пожертвует часть (100 б. п.) ее внушительной рентабельности в пользу собственных программ ипотечного кредитования в 2022 г.