МНЕНИЕ: В Москве на первичном рынке недвижимости может усилиться профицит предложения - Промсвязьбанк

На первичном рынке недвижимости Москвы в марте 2022 года девелоперы расширили предложение на фоне сильной ценовой конъюнктуры, которая сформировалась в условиях высокого спроса в начале года. На наш взгляд, в ближайшие месяцы в столице профицит предложения может усилиться вследствие снижения продаж недвижимости из-за роста процентных ставок в экономике, что с одной стороны, ведет к увеличению ежемесячного платежа по кредиту и снижает покупательную способность, а с другой – создает стимул к сбережениям.

В марте в массовом сегменте на первичном рынке недвижимости Москвы количество лотов в продаже выросло на 45,2% г/г и составило 15,2 тыс. шт. Увеличение предложения произошло за счет расширения продаж в домах, выведенных девелоперами на рынок ранее, а также за счет новых проектов. В марте рынок массового сегмента пополнился жилищным комплексом Молжаниново в САО (Группа Самолет).

Выход нового предложения связан со стремлением увеличить объем продаж в условиях благоприятной ценовой конъюнктуры, которая сформировалась в начале года. В феврале рост цен на недвижимость ускорился до 27,8% г/г на фоне высокой неопределенности в экономике и резкого ослабления рубля, что привело к ажиотажным покупкам нового жилья.

Динамика объявлений о продаже новостроек в Москве также указывает, что предложение растет. В марте 2022 года рост количества предложений составил 73,2% г/г, до 43,8 тыс. шт., и в апреле положительная тенденция сохраняется.

Вместе с тем, уже высокий уровень цен на квартиры и приостановка выдачи льготной ипотеки некоторыми банками в марте привели к ослаблению спроса. В результате количество зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве (ДДУ) в марте выросло лишь на 3,8% г/г (в феврале рост на 24,6% г/г).

Складывающаяся в экономике ситуация, по нашему мнению, в целом будет способствовать дальнейшему ослаблению спроса на новостройки. Рост цен на квартиры в условиях ожидаемого сокращения покупательной способности уменьшает количество потенциальных клиентов. Повышение с 1 апреля ставки по государственной программе льготной ипотеки до 12% снижает интерес и к ипотечным продуктам, а рост депозитных ставок создает стимулы к сбережению.

Отметим, что ставки по депозитам (18,6% в марте) существенно выше, чем доходность от арендного жилья в Москве (4,9% в марте), что может снизить и спрос на инвестиционные квартиры, доля которых составляет около 15-20%.

По нашим оценкам, рост процентных ставок и ожидаемое снижение экономики могут привести к сокращению спроса на новостройки в Москве на 12,2% по итогам 2022 года и сохранению профицита предложения на рынке, что ограничит потенциал роста стоимости жилья. На этом фоне ценовая динамика на первичном рынке недвижимости в столице ослабнет. Ожидаем, что цены на квартиры в массовом сегменте могут вырасти от текущих уровней на 2-3% до конца года. Впрочем, за счет роста цен в первом квартале рост среднегодовой цены по итогам 2022 года может составить 14%.