Рынок недвижимости столкнулся с аномальным разрывом цен: новостройки стоят в 1,55-1,65 раза дороже вторичного жилья — Известия

Главное из материалов «Известий»:

• Аномалия цен: коэффициент соотношения цен новостроек и вторички — 1,55-1,65. Квартира на котловане стоит в полтора раза дороже готового жилья. При перепродаже покупатель теряет 20–30% от цены покупки, так как продает «голые стены» без маркетинговой наценки застройщика.

• Причина разрыва: в базовую стоимость первичного жилья зашиты затраты девелопера на субсидирование ставки, маркетинг и схемы рассрочек. Покупатель льготной ипотеки переплачивает за саму возможность взять дешевый кредит.

• Мнение Олега Репченко (IRN.RU): «Не рынок недвижимости в заложниках у жесткой ДКП, а жесткая ДКП в заложниках у рынка недвижимости». Агрессивная реклама застройщиков («хватай — завтра будет дороже!») разгоняет инфляционные ожидания, заставляя граждан брать кредиты и отказываться от сбережений. Это вынуждает ЦБ держать ставку двузначной.

• Дыра в бюджете: субсидирование разницы ставок по уже выданным кредитам обходится казне примерно в ₽2 трлн ежегодно. Для покрытия дефицита Минфин занимает через ОФЗ под 16–17% годовых, что цементирует высокие ставки в экономике.

• Кто платит: расплачивается вся страна через рост налогов (включая НДС и налог на прибыль) и дорогие кредиты для реального сектора.

• Двойной удар по отрасли:
  – Платёжеспособный спрос сжался из-за заградительных рыночных ставок по ипотеке (18–20%).
  – Стоимость обслуживания проектного финансирования взлетела.
  – У всех публичных девелоперов падает рентабельность из-за взрывного роста процентных расходов.
• Реструктуризация и риск дефолтов:
  – Застройщики массово обращаются в банки за реструктуризацией долгов, взятых 2–3 года назад под покупку земельных участков в расчёте на дешёвые кредиты.
  – Дмитрий Сергиенко («Эксперт РА») предупреждает: если ставка останется двузначной, в 2026–2027 годах отрасль столкнётся с чередой дефолтов и уходом средних и крупных игроков.
• Иллюзия снижения ставки:
  – Застройщики ведут себя как валютные ипотечники прошлых кризисов, полагая, что ЦБ «обязан» снизить ставку ради их спасения.
  – Регулятор ориентируется на доходность длинных ОФЗ (16,5–17%), поэтому рыночная ипотека останется на уровне 18–20%.
  – Ставка 12–15% может стать нормой на годы вперёд.
• Деградация продукта:
  – Массово строились не семейные квартиры, а инвестиционные однушки и микростудии (15–20 кв. м).
  – Доля многокомнатных квартир рухнула.
  – Сформирован огромный навес неликвидного жилья; такие комплексы рискуют превратиться в маргинальные «гетто» с туманными перспективами на вторичном рынке.
• Огосударствление стройки:
  – Отрасль, не способная существовать без субсидий, обречена на трансформацию.
  – Прогнозируется масштабное огосударствление: банкротящиеся компании будут передаваться на санацию крупным госбанкам или институтам развития (например, «ДОМ.РФ»).
  – Уже сейчас государственный Фонд реновации стал крупнейшим застройщиком в России.
• Возможный фискальный шаг:
  – Власти могут стимулировать переток капитала из инвестиционных квартир в реальный сектор.
  – Логичный шаг — введение прогрессивного налога на совокупную кадастровую стоимость всей недвижимости гражданина. Это заставит продавать пустующие квартиры, сбивая цены на вторичном рынке, и перекладывать деньги в облигации или акции.
  – Период бесконечного роста цен на жильё может закончиться.