Публичные девелоперы вошли в фазу сжатия: в 1п2026 совокупный результат сменился убытком (₽72 млрд), дивиденды по итогам прошлого года заплатил только ЛСР — Обзор НРА

Спрос сжимается:
– Сентябрьский пик ипотечных выдач (125 тыс. кредитов на ₽614 млрд) — это перенос спроса перед ужесточением «Семейной ипотеки» с 1 октября, а не разворот.
– За III квартал 2026 года число льготных кредитов сократилось на 10% г/г, ипотечных кредитов на первичном рынке — на 9%.
– Разрыв цен новостроек со вторичным рынком (до 50%) будет переключать покупателей на вторичку, давя на выручку девелоперов.

Предложение растёт по инерции:
– Объём строящегося жилья — 122 млн м² (сентябрь 2026 г.) против 117 млн м² в 2025 г.
– Распроданность снизилась до 31%.
– Отношение распроданности к стройготовности — 68–70%, что ниже сбалансированного уровня 70–80%. Дома достраиваются быстрее, чем продаются, эскроу наполняются медленнее, эффективная ставка проектного финансирования не снижается.

Финансы сектора ухудшаются неравномерно (I полугодие 2026 г.):
– Совокупная выручка семи компаний — ₽598 млрд (–12% г/г), EBITDA — ₽74 млрд (против ₽135 млрд), чистый убыток — ₽72 млрд (против прибыли ₽3 млрд).
– Слабые: ГК «Самолет» (выручка –31%, убыток ₽22,3 млрд, долг/EBITDA 3,9х, техдефолт по БО-П20) и ГК «Эталон» (убыток ₽13,2 млрд, долг/EBITDA 5,5х).
– Относительно устойчивые: ПИК (прибыль ₽14,7 млрд, но делистинг) и ЛСР (операционно стабилен, убыток из‑за разового списания ₽47 млрд, долг/EBITDA 2,8х).
– Растущие: ГЛОРАКС (выручка +45%, прибыль +29%, долг/EBITDA 2,9х) и АПРИ (выручка +29%, но прибыль упала в 7 раз, долг/EBITDA 4,2х).

Дивиденды:
– В 2026 году выплатил только ЛСР (₽78 на акцию).
– Формально политики есть у всех, но почти каждая содержит блокирующее условие (долг/EBITDA, мораторий после IPO, убыток).
– ПИК не платил с 2021 года и в октябре 2026 года стал непубличным. Инград также объявил делистинг.
– НРА ожидает возврата к дивидендам не ранее 2028 года, а массового — не ранее 2030 года. Наибольшие шансы сохранить выплаты — у ЛСР (умеренный долг, низкая доля краткосрочного долга 16%, адекватная распроданность). Главный кандидат на первые дивиденды в 2028 году — ГЛОРАКС.

Акции:
– Отраслевой индекс недвижимости за январь–сентябрь 2026 года упал на 37% (вдвое сильнее индекса МосБиржи –18%).
– Отрицательный TSR у четырёх из шести компаний; разброс определяется долговой нагрузкой.
– ЛСР выделилась: байбэк до 5% акций по ₽675 и рост котировок на пике более 30% за день (частично закрытие коротких позиций).
– «Самолет» потерял три четверти капитализации.

Прогноз:
– Банк России повысил ориентир средней ключевой ставки на 2027 год до 12,5–13,5% — стоимость финансирования останется высокой.
– Дорогая рыночная ипотека и ужесточение льготной продолжат сужать спрос.
– Восстановление строительной активности ожидается в 2028–2029 годах.
– 2027 год — «год выживания»: приоритет для компаний с высокой долговой нагрузкой — поддержание ликвидности и снижение долга. Возврат к дивидендам для «Самолета», «Эталона» и АПРИ возможен после 2029 года.