НКР снизило кредитный рейтинг ПАО «ГК «Самолет» с A.ru до BBB.ru, прогноз изменён на негативный

Рейтинговое агентство НКР снизило кредитный рейтинг ПАО «ГК «Самолет» (далее — «Самолет», «компания») с A.ru до BBB.ru и изменило прогноз по кредитному рейтингу со стабильного на негативный.

Резюме

• Снижение кредитного рейтинга «Самолета» обусловлено ухудшением оценки финансового профиля вследствие роста долговой нагрузки и ослабления показателей обслуживания долга, снижения показателей рентабельности и структуры фондирования; кроме того, понижена оценка фактора «Менеджмент и бенефициары», что отражает снижение оценки качества управления рисками, ликвидностью, а также стратегического планирования.
• Негативный прогноз обусловлен рисками дальнейшего снижения оценки финансового профиля на фоне ухудшения конъюнктуры первичного рынка жилья вследствие ужесточения условий ипотечных программ.
• Оценку бизнес-профиля компании поддерживают высокие рыночные позиции, умеренный уровень диверсификации и низкая концентрация бизнеса на отдельном объекте, но ослабляет отсутствие существенных ключевых активов в структуре баланса, что является характерной особенностью бизнес-модели девелопмента.
• Оценку финансового профиля компании поддерживают сохраняющиеся умеренно высокие значения ликвидности и рентабельности, в то время как сдерживающее влияние оказывают долговые метрики, запас прочности по обслуживанию долга, низкая доля собственного капитала в структуре фондирования.

Информация о рейтингуемом лице

ПАО «ГК «Самолет» — корпорация в сфере девелопмента, занимает первое место в России по объёму текущего строительства. На сентябрь 2026 года площадь текущего строительства составляла около 4,5 млн м2. Портфель проектов в стадии реализации насчитывает 58 проектов. Основные регионы присутствия — Москва и Московская область (~88% выручки).

Обоснование рейтингового действия

Факторы, определяющие уровень БОСК: bbb

Сокращение земельного банка при сохранении высоких позиций на рынке

Оценка бизнес-профиля «Самолета» складывается из высоких позиций на российском рынке жилищного строительства, значительной диверсификации покупателей, поставщиков и проектов, обеспеченности земельными ресурсами, с одной стороны, и неблагоприятного влияния конъюнктуры рынка, а также небольшого объёма ключевых активов в структуре баланса, с другой.

«Самолет» является одним из крупнейших девелоперов Москвы и Московской области — самого большого и рентабельного рынка первичного жилья в стране. Существенное количество проектов в реализации снижает зависимость выручки от хода строительства и уровня распроданности каждого отдельно взятого объекта. Однако в текущем году отмечается замедление реализации ряда проектов «Самолета» в связи с ухудшением их финансирования со стороны ряда банков из-за негативного информационного фона вокруг компании.

За 12 месяцев, завершившихся 30.06.2026 г., площадь проданных квартир снизилась на 6,6% по сравнению с предыдущими 12 месяцами, до 933 тыс. м2. Вместе с тем рост цен на 7,5% позволил сохранить продажи в денежном выражении на прежнем уровне. С учётом изменения условий семейной ипотеки с 01.10.2026 г. (дифференциации условий по количеству детей и региону) доступность таких кредитов для покупателей с одним-двумя детьми снижается, что может повлиять на продажи нового жилья. Среднее значение доли продаж в ипотеку по итогам I полугодия 2026 года составило порядка 70%.

Средний уровень общей строительной готовности по всем проектам «Самолета» в Москве и Московской области в 2026 году снизился на 3-5 процентных пункта, до 63-68%, вследствие увеличения сроков сдачи объектов, показатель распроданности жилья на дату получения разрешения на ввод в эксплуатацию составил 88%.

Часть незадействованного в текущем строительстве земельного банка (1,5 млн м2) была продана в 2025-2026 годах в целях улучшения позиции по ликвидности: текущий размер земельного банка составляет порядка 40 млн м2.

Бизнес-модель «Самолета» подразумевает отсутствие существенных основных средств: все необходимые материалы и услуги компания приобретает на рынке, у третьих лиц.

Рост долговой нагрузки на фоне невысоких показателей обслуживания долга

Оценка финансового профиля «Самолета» отражает продолжающийся рост долговой нагрузки, невысокую оценку показателей обслуживания долга, низкую долю собственного капитала в валюте баланса и одновременно учитывает значительную рентабельность деятельности по OIBDA.

По расчётам НКР, за 12 месяцев, завершившихся 30.06.2026 г., отношение совокупного долга к OIBDA увеличилось с 4,1 до 5,9 раза, в то время как отношение OIBDA к начисленным процентам1 снизилось с 2,8 до 1,7 раза. Основные причины изменения долговой нагрузки — увеличение проектного долга при относительном замедлении наполняемости и раскрытия счетов эскроу, что, в свою очередь, также влияет на размер средневзвешенной процентной ставки заёмного финансирования.

Рост уплаченных процентов и снижение средств от операций до уплаты процентов (FFO) также негативно повлияли на оценку долговой нагрузки.

Основным источником погашения процентов по кредитам проектного финансирования служат средства, высвобождаемые при раскрытии эскроу-счетов. Эти средства не включаются в расчёт FFO и недоступны компании до завершения строительства соответствующих домов. В условиях замедления раскрытия эскроу-счетов компания пересматривает графики погашения основного долга и уплаты процентов, чтобы обеспечить своевременное исполнение долговых обязательств.

Оценку ликвидности компании поддерживают пересмотр графиков погашения ряда долговых обязательств и невыбранные остатки по кредитным линиям. На следующие 12 месяцев приходятся пиковые погашения задолженности, однако НКР ожидает рефинансирования этих обязательств «Самолета» и привлечения дополнительного банковского кредитования.

Вместе с тем рентабельность компании по OIBDA остаётся высокой: 26-27% за 12 месяцев, завершившихся 30.06.2025 г. и 30.06.2026 г.

Давление на оценку финансового профиля оказывает низкая доля собственного капитала (меньше 1% на середину 2026 года с учётом корректировок в соответствии с методологией НКР) в валюте баланса.

1 Взяты без учёта экономии по эскроу, т. е. процентов, которые будут начисляться до раскрытия счетов эскроу, но не будут фактически выплачены.

Средний уровень корпоративного управления

Состав акционеров группы «Самолет» изменился с 2025 года, значительная доля акций компании находится в свободном обращении (free-float).

Помимо снижения оценки управления рисками, оценка качества управления ликвидностью также понижена, что отражает раскрытые в отчётности компании по МСФО нарушения ковенанта по условиям отдельного кредитного соглашения, а также технические задержки зачисления платежей по облигациям компании в Национальный расчётный депозитарий (НРД).

Положительное влияние на оценку качества корпоративного управления по-прежнему оказывает наличие необходимых политик и практик, совета директоров с независимыми членами, регулярное раскрытие отчетности, подготовленной в соответствии с МСФО.

Результаты применения модификаторов

Стресс-тестирование в условиях негативных рыночных тенденций (макрофинансовый стресс, неблагоприятные события на рынках присутствия компании) не оказало существенного влияния на текущий уровень БОСК компании.

С учётом влияния модификаторов ОСК установлена на уровне bbb.ru.

Оценка внешнего влияния

НКР не учитывает вероятность экстраординарной поддержки со стороны ключевых бенефициаров.

Кредитный рейтинг ПАО «ГК «Самолет» соответствует ОСК и установлен на уровне BBB.ru.

Факторы, способные привести к изменению рейтинга

К повышению кредитного рейтинга или улучшению прогноза могут привести ребалансировка кредитного портфеля в сторону средне- и долгосрочных кредитов и займов, снижение долговой нагрузки, повышение качества обслуживания долга и управления ликвидностью, рост доли капитала в пассивах, повышение  уровня стратегического планирования, а также в целом улучшение рыночной конъюнктуры и успешное завершение девелоперских проектов и соответствующего раскрытия эскроу-счетов.

Кредитный рейтинг может быть снижен в случае ухудшения условий рефинансирования долга в течение ближайших 12 месяцев, дальнейшего негативного изменения показателей долговой нагрузки, обслуживания долга, ликвидности и рентабельности бизнеса компании, продолжительного ослабления экономической активности и значительного сокращения объёмов ипотечного кредитования, результатом которых станет снижение платёжеспособного спроса на первичном рынке жилья.