Рынок жилья и ипотеки в августе-сентябре: выдача ипотеки выросла на 11-13% к июлю за счёт госпрограмм, но продажи новостроек снизились на 16% г/г — Аналитика ДОМ.РФ

📈 Ипотека:

• В августе выдано 87 тыс. кредитов на ₽377 млрд (+11% по количеству и +13% по объёму к июлю в расчёте на рабочий день).

• Прирост обеспечили госпрограммы: 35 тыс. кредитов на ₽214 млрд (+24–25% к июлю). Рыночная ипотека: 51 тыс. на ₽162 млрд (+4% и +1%).

• За 8 мес. 2026 г.: 663 тыс. кредитов (+32% г/г) на ₽3,0 трлн (+32%). Доля господдержки – 61% по объёму.

• Ипотечный портфель достиг ₽24,7 трлн на 01.09.2026 (+3,9% с начала года).

• Перед изменением «Семейной ипотеки» спрос вырос: недельная выдача в сентябре – 10,2 тыс. кредитов на ₽63 млрд (+21% к средним значениям августа).

 Строительство:

• В августе запущено 2,7 млн кв. м новых проектов (–23% г/г). За 8 мес. – 25,5 млн кв. м (+6% г/г).

• Портфель строящегося жилья: 120,6 млн кв. м на 01.09.2026 (+3% с начала года, +1% г/г).

• Ввод в августе: 7,5 млн кв. м (–6% г/г). За 8 мес. – 58,1 млн кв. м (–14% г/г). Снижение обусловлено ИЖС (–23% г/г), тогда как МКД вырос на 8% г/г.

 Продажи новостроек:

• В августе продажи снизились на 16% г/г – до 1,8 млн кв. м на ₽357 млрд.

• С начала года продажи – 14,6 млн кв. м (+2% г/г), но без разовых скачков в январе и июне они на 10% ниже прошлогодних.

• Соотношение распроданности и стройготовности – 68% на 01.09.2026 (73% на начало года). Срок продажи непроданного жилья – 3,2 года.

 Цены на новостройки:

• В июле рост цен замедлился до +0,6% м/м (в июне – +0,5%, в мае – +0,6%). За 8 мес. 2026 г. – +4,9% номинально, +0,2% реально.

 Проектное финансирование:

• Кредитные лимиты в июле – ₽24,5 трлн (+₽226 млрд за месяц). Выборка застройщиками – ₽11,1 трлн (+₽301 млрд).

• Остатки на эскроу в июле снизились на ₽160 млрд – до ₽7,4 трлн (из-за резкого роста раскрытий – ₽558 млрд).

• Покрытие задолженности счетами эскроу – 65% (–4,5 п.п. с начала года). Средневзвешенная ставка по ПФ – 10% (+0,1 п.п. за июль, –0,2 п.п. с начала года).

• В 28 регионах покрытие ниже 70% (включая 9 крупнейших). Дальнейшее снижение продаж может привести к нехватке средств для погашения долга.

 Рассрочки (по опросу ДОМ.РФ, ИРСО, ВЦИОМ):

• Во II кв. 2026 г. 25% сделок по ДДУ прошли в рассрочку (+5 п.п. к I кв.).

• Действующие договоры с рассрочкой есть у 94% застройщиков; на них приходится 27% портфеля ДДУ.

• Массовых расторжений нет: у трети застройщиков их не было, у остальных – не более 10%.

• Риски: на 01.09.2026 не оплачено 17% стоимости действующих ДДУ (+2 п.п. с начала года); на эскроу ожидается ₽1,5 трлн. Новые обязательства возникают быстрее, чем погашаются старые.

• Законопроект (август 2026) предлагает: разрешить выплаты по рассрочке в течение 3 лет после ввода дома; передавать квартиру в собственность до полного расчёта с залогом; принимать платежи до ввода на эскроу, после — на счёт застройщика; направлять сведения в БКИ; ограничить продажи в рассрочку 25% площади проекта без согласия банка.

 Аренда жилья:

• Предложение снижается четвёртый месяц подряд: в августе – 109 тыс. активных объявлений (–6% м/м).

• Спрос стабилен, количество закрытых лотов – 81 тыс. в месяц.

• Цены на аренду в Москве, Санкт-Петербурге и крупных городах на 10–13% ниже, чем год назад (₽100 тыс., ₽54 тыс., ₽41 тыс. в месяц соответственно). В миллионниках – на 6% ниже (₽37 тыс.).

 Макропрогноз Минэкономразвития (2027–2029):

• Рост ВВП в 2026 г. повышен до +0,6% (с +0,4%), в 2027–2029 гг. – +1,4%, +1,9%, +2,4%.

• Инфляция на конец 2026 г. повышена до 6,8% (с 5,2%), с 2027 г. – 4,0%.

• Цена российской нефти: $61,2** в 2026 г., **$53 в 2027 г., $51 в 2029 г.

• Курс USD/RUB: 79,5 в 2026 г., 87,4 в 2027 г., 92,0 в 2028 г., 96,0 в 2029 г.

• Бюджетное правило: цена отсечения нефти – **$50/барр.** на 2027–2029 гг. (ранее $56–58).

 Инфляция и риски (сентябрь 2026):

• Рост цен за 15–21 сентября – +0,06% (неделей ранее +0,02%), с начала года – +4,81%. Годовая инфляция – около 6,2%.

• Инфляционные ожидания населения на год вперёд выросли до 14,2% (с 13,7% в августе), наблюдаемая инфляция – до 15,1% (с 14,3%).

• Ценовые ожидания бизнеса – 22,7 п. (с 21,1 п.).

• Проинфляционные риски преобладают: высокая кредитная активность, бюджетный импульс (дефицит 2,5% ВВП за 8 мес.), слабый рост экономики.