Жилищный рынок в 1п показал формально позитивные цифры (продажи ДДУ +6% по площади, ипотечные выдачи +48%), но за ними скрывается ухудшение структурных балансов — Аналитика ДОМ.PФ

Строительство и запуски:
– Объём строящегося жилья – около 120 млн кв. м.
– Запуски новых проектов за полугодие – 19,4 млн кв. м (+12% г/г). Весь рост пришёлся на I квартал (+35%), во II квартале запуски сократились на 5%.
– Застройщики всё чаще откладывают старт продаж: доля проектов с открытием продаж в течение 30 дней снизилась с 50% до 43%.

Продажи и цены:
– Продано 10,8 млн кв. м на ₽2,3 трлн (+6% по площади, +11% по сумме). Рост обеспечен ажиотажем в январе (+75% г/г) и июне (+16% г/г) из-за слухов об изменении «Семейной ипотеки». В феврале–мае продажи падали на 7–12%.
– Цены на новостройки с февраля замедлили рост до 0,2–0,5% в месяц (было 1,7–1,8%). За полугодие рост цен составил 3,6% при инфляции 4,2% (реальное снижение ~0,5%).
– Распроданность с учётом стройготовности снизилась с 73% до 70%. У 27% портфеля (33 млн кв. м) распроданность ниже нормы (<60%).

Ипотека и эскроу:
– Ипотечные выдачи за полугодие – 497 тыс. кредитов на ₽2,2 трлн (+46% по количеству, +48% по сумме). Рост обеспечен ажиотажем вокруг «Семейной ипотеки».
– Доля рыночных программ выросла с 19% до 37%, спрос смещается на вторичный рынок (доля в выдаче выросла с 39% до 54%).
– Остатки на эскроу выросли всего на 1% за полугодие (поступило ₽2,1 трлн, раскрыто ~₽2 трлн). Покрытие задолженности по проектному финансированию (ПФ) упало с 69% до 66%.
– Средняя ставка по ПФ – ~10%. Рыночная ставка по ипотеке на новостройки – 18,7% (снижение с 21,2% в начале года).

Ключевые риски:
– Бюджетный дефицит: за 6 месяцев – ₽5,7 трлн (в 1,7 раза выше прошлого года и в 1,5 раза больше годового прогноза).
– Ключевая ставка: в июне ЦБ снизил ставку лишь на 0,25 п.п. (после 0,5 п.п. в апреле). Пространство для дальнейшего снижения сокращается.
– Изменение «Семейной ипотеки»: условия сохранены до 1 октября, но возможное изменение условий создаёт неопределённость для спроса.
– В 39 регионах (из 31 в начале года) – дефицит спроса или риск его появления.