Девелоперы начали избегать избыточной конкуренции и административных барьеров, чтобы деньги работали прямо сейчас
Сегодня из 118 изученных потенциальных площадок для строительства в десяти крупных регионах Центральной и Северо-Западной России, Поволжья, Сибири и Дальнего Востока менее 3% доходят до заключения сделок. Раньше девелоперы старались забирать земельные участки на ранней стадии, риски принимались «в расчете на рост», а ошибки перекрывались общей динамикой рынка. В 2022–2023 годах доля рассматриваемых площадок, которые в итоге оказывались в сделке, была в три раза выше — 10%.
Сегодня в условиях падения спроса на новостройки избыточный оптимизм не прощается. В феврале 2026 года объем продаж строящегося жилья по всей России составил 1,62 млн кв. м, что на 17,5% меньше год к году.
Ужесточились и критерии выбора площадок. Первый и ключевой фильтр — готовность региона к новому продукту. В фокусе — платежеспособный спрос здесь и сейчас, поведение вторичного рынка, демографическая динамика, анализ экономического и социального развития города и региона в целом. Дополнительно важно учитывать изменения в законодательстве и инфраструктурные проекты, такие как планы по развитию социальной инфраструктуры и программы комплексного развития территорий, которые могут существенно повлиять на ликвидность проекта в будущем.
Второй уровень отбора — конкурентная среда. Перегретые районы мы исключаем сразу. Избыток предложения — это не просто риск замедления продаж, а риск заморозки капитала на годы. Сегодня девелопер не может позволить себе роскошь «пересидеть рынок»: деньги должны работать сейчас, а не ждать, пока конкуренты распродадут свои лоты.
Отдельная история — административные барьеры. Сроки выхода на разрешение на строительство, архитектурные требования, сложность согласований напрямую влияют на финансовую модель. Например, в Казани рынок зрелый и осознанный, но увеличенное время получения разрешительной документации и строгий архитектурный контроль требуют дополнительных временных и финансовых резервов. Эти параметры мы считаем так же жестко, как себестоимость строительства.
Размер площадки за последние годы тоже стал значить гораздо больше. В текущих условиях оптимальной покупкой мы считаем землю, где можно построить до 100 тыс. кв. м. Проекты крупнее возможны только при действительно сильной локации и высокой готовности продукта. В таких условиях возможность быстро адаптировать концепцию под рынок зачастую важнее даже цены.
Финансовая модель девелопмента также претерпела изменения. Маржинальность значительно сократилась, и проекты с рентабельностью около 12% годовых — это уже зона повышенного внимания и постоянного ручного управления. Менее 7% мы не рассматриваем в принципе. При рассмотрении проектов реализации жилья банки закладывают консервативные продажи на уровне 60–70% к завершению строительства. И эта логика стала для нас базовой — любая модель, которая «сходится» только при максимальной распроданности, сразу же отбрасывается.
На этом фоне в девелопменте все чаще звучит слово «заморозка». Основные причины — инженерные ограничения, удорожание подключений, несбалансированная финансовая модель. Но это не приговор и не признак провала — скорее рабочий инструмент для тех, кто умеет управлять рисками, а не игнорировать их. Часть проектов, которые год назад казались нежизнеспособными, сегодня возвращается к активной стадии — по мере переосмысления продукта, поиска нового финансового баланса или сдвигов в локальном спросе.