Из 36 жилых комплексов, запланированных к запуску в старых границах Москвы в 2026 году, 56% относятся к элитному сегменту, остальные позиционируются как бизнес-класс — Ведомости

Из 36 жилых комплексов, запланированных к запуску в старых границах Москвы в 2026 году, 20 проектов (56%) относятся к элитному сегменту. Из них 11 — премиум-класса (31%), девять — делюкс (25%). Еще 16 объектов (44%) позиционируются как бизнес-класс. Ни одного проекта массового сегмента аналитики не зафиксировали.

Для сравнения: в 2025 году из 36 стартовавших ЖК 18 относились к бизнес-классу, 14 — к элитному сегменту (восемь премиальных и шесть делюкс), а также вышли четыре проекта комфорт-класса.

По оценкам участников рынка, доля дорогих проектов действительно растет. За последние четыре года удельный вес премиум- и делюкс-комплексов в структуре новых площадей увеличился с 12% до 20%.

Центр и престижные округа — в приоритете

В 2026 году 14 новых ЖК (39%) появятся в центре Москвы. Годом ранее там стартовало только восемь проектов (22%). В Северо-Западном округе ожидается шесть новых объектов против трех в 2025 году. В Северо-Восточном округе после отсутствия стартов в прошлом году анонсировано два проекта.

В то же время в Восточном, Западном и Северном округах число запусков сократится. На юге ожидается четыре новых комплекса — столько же, сколько годом ранее.

Почему исчезает массовый сегмент

Комфорт-класс в старой Москве по-прежнему строится, но в основном силами городского Фонда реновации. В работе у него находится около 3,5 млн кв. м жилья. В 2026–2027 годах объем ввода таких объектов может быть на 25% выше среднего уровня 2020–2025 годов.

Коммерческие девелоперы смещаются в более дорогие сегменты по нескольким причинам. Среди них — дефицит крупных земельных участков, ужесточение требований к архитектуре, рост стоимости площадок и стройматериалов, а также удорожание заемного финансирования.

При текущих кредитных ставках строить в старой Москве дорого, и для сохранения рентабельности конечная цена продажи должна быть высокой. Даже бизнес-класс уже не всегда обеспечивает достаточную маржу. Поэтому девелоперам проще повысить класс проекта до премиального.

Покупатели дорогого жилья менее зависимы от ипотеки и чаще используют рассрочку или собственные средства. В 2025 году объем продаж элитных квартир в денежном выражении вырос на 22%, несмотря на снижение числа сделок.

При этом массовые проекты постепенно смещаются за пределы старой Москвы — в новую Москву и Подмосковье. Однако не все покупатели готовы менять локацию. В перспективе спрос на более доступное жилье может частично перейти на вторичный рынок столицы, если ипотечные ставки снизятся.

Рост числа премиальных комплексов усиливает конкуренцию в высокобюджетном сегменте. В долгосрочной перспективе это может сдерживать рост цен на элитные новостройки. Однако для массового сегмента в старых границах Москвы пространство практически исчерпано.


Источник: www.vedomosti.ru/realty/articles/2026/02/26/1179084-bolee-polovini-zayavlennih-zhk-otnosyatsya-k-elitnomu-segmentu?from=newsline