МНЕНИЕ: Эскроу-счета создали дефицит в 450 млрд рублей на рынке ИЖС - Иван Тягунов, основатель инвестиционной платформы “ВБетон”

Рынок индивидуального жилищного строительства (ИЖС), который в последние годы формировал более половины всего жилищного фонда России, столкнулся с острым дефицитом финансирования. Сегодня отрасль недополучает до 400–450 млрд рублей, что сдерживает рост и заставляет застройщиков искать обходные пути. Причина — новый порядок работы через эскроу-счета, который, защищая деньги дольщиков, резко ограничил доступ подрядчиков к оборотным средствам. В итоге, даже при растущем спросе на частные дома, рынок рискует не реализовать свой потенциал. 

Как считали дефицит: от ипотечных миллиардов до кассовых разрывов

Цифра в 450 млрд рублей — не абстракция, а результат прямого расчета, основанного на данных рынка.

Объем спроса: В 2024 году банки выдали 617 млрд рублей ипотеки на строительство частных домов. Это деньги, которые готовы платить конечные заказчики.

Потребность в оборотке: Чтобы построить дома на эту сумму, застройщикам нужны средства заранее. При стандартной рентабельности в 10% потребность в оборотных средствах составляет 555 млрд рублей (90% от 617 млрд).

Доступное финансирование: При этом банки открыли строителям кредитных линий (ВКЛ) всего на около 90 млрд рублей. Крупнейший игрок — ДОМ.РФ (56 млрд), на которого приходится 62% рынка.

Арифметика разрыва: 555 млрд (надо) – 90 млрд (есть) = 465 млрд рублей дефицита.

Ключевая проблема — в дисбалансе времени. Деньги заказчика «заморожены» на эскроу до сдачи объекта, а платить поставщикам и бригадам нужно сегодня. Банковские кредитные линии не покрывают и пятой части этой потребности.

Как эскроу создали дефицит

Федеральный закон № 186-ФЗ, расширивший применение эскроу-счетов на ИЖС, вступил в силу 1 марта 2025 года. Цель закона — защитить граждан от недобросовестных подрядчиков и недостроев. Однако на практике механизм резко снизил ликвидность застройщиков.

Кратный спад ипотеки: В первом квартале 2025 года, после введения новых правил, банки выдали лишь около 2,2 тысячи ипотечных кредитов на ИЖС. Для сравнения, за весь 2024 год таких кредитов было выдано более 100 тысяч. Без эскроу банки просто не кредитуют строительство.

Высокий порог для подрядчиков: Банки крайне избирательно подходят к кредитованию застройщиков. По данным Банка России, 65% отказов связаны с неполным пакетом документов, а более трети — с несоответствием проекта кредитной политике банка. Банк ДОМ.РФ подтверждает: средний уровень одобрения заявок подрядчиков составляет лишь 39%, а ключевыми препятствиями являются недостаточный оборот компании и отсутствие официально подтвержденного опыта.

Дорогое фондирование: Даже при одобрении стоимость заемных средств для подрядчиков в новых условиях, по некоторым оценкам, может достигать 48% годовых, что делает кредит неподъемным для многих.

В результате, по данным аналитиков, рынок ИЖС уже сжался на 80%, причем с него ушли не только недобросовестные, но и многие мелкие добросовестные подрядчики, не сумевшие адаптироваться.

Перспективы роста: почему спрос на ИЖС будет только увеличиваться

Несмотря на финансовые сложности, фундаментальные предпосылки для роста рынка ИЖС сохраняются и даже усиливаются.

Перегрев рынка новостроек. Рынок многоквартирных домов все больше зависит от волатильных госпрограмм. Кроме того, в массовом сегменте наблюдается острый дефицит качественного многокомнатного жилья, который легко восполняется в сегменте ИЖС.

Новые льготы. Для поддержки отрасли запускаются точечные меры. Например, завершившаяся программа льготного кредитования подрядчиков от ДОМ.РФ по ставке до 1% показала эффективность: было одобрено 40 млрд рублей, что позволило реализовать сотни проектов.

Демографический и инфраструктурный тренд. Удаленная работа, развитие скоростного интернета и инфраструктуры в пригородах стимулируют спрос на жизнь за городом. По оценкам ДОМ.РФ, потенциальный спрос на строительство собственных домов в ближайшие пять лет превышает 500 тыс. объектов в год.

В поисках денег: как застройщики компенсируют дефицит

В условиях банковских ограничений компании вынуждены обращаться к альтернативным инструментам.

Краудлендинг и краудфакторинг. Некоторые интернет-платформы предлагают финансирование поставок с отсрочкой платежа, используя модель краудфакторинга. Это позволяет привлекать средства частных инвесторов для закрытия кассовых разрывов.

Факторинг. Этот инструмент, при котором компания продает право требования по будущим платежам (в случае ИЖС — право на получение средств с эскроу-счета) фактору, становится все более востребованным. Он позволяет получить деньги быстро, хотя и за комиссию.

ABL-финансирование (asset-based lending). В отличие от факторинга, при ABL-финансировании компания не продает дебиторскую задолженность, а передает в залог свои ликвидные активы (например, технику или материалы) для получения займа. Это более гибкий инструмент для компаний с серьезными активами.

Выводы и прогноз: что ждет рынок ИЖС

Рынок индивидуального жилищного строительства стоит на пороге структурной трансформации. Защита прав потребителей через эскроу — важный и необходимый шаг, однако его реализация обнажила хроническую проблему недофинансирования малого и среднего строительного бизнеса.

В краткосрочной перспективе, с ужесточением ЦБ макропруденциальных лимитов по ипотеке на ИЖС с января 2026 года, давление на отрасль сохранится. Это приведет к дальнейшей чистке рынка и консолидации. Выживут и будут расти крупные, прозрачные, технологичные компании, способные работать в рамках новой регуляторной парадигмы.

В среднесрочной перспективе, по мере снижения ключевой ставки и роста осведомленности населения о механизме эскроу (которая сейчас, по данным ДОМ.РФ, крайне низка), рынок начнет восстанавливаться. Однако его рост будет напрямую зависеть от способности банковской системы предложить застройщикам адекватные и доступные финансовые продукты. Если разрыв в сотни миллиардов рублей не будет заполнен, Россия рискует недополучить значительные объемы комфортного и востребованного жилья в формате частных домов.

Иван Тягунов, основатель инвестиционной платформы “ВБетон”