Ставки по ипотеке к концу 2026 года могут опуститься до 15%, доля льготных программ упадет с 80% до 60% — РБК

2025 год стал для ипотечного рынка периодом дорогих денег и рекордной зависимости от государства. Рыночные ставки превышали 20%, а доля льготных программ в выдачах доходила до 80%. В 2026 году ситуация начнет постепенно меняться: ипотека будет дешеветь, рынок оживится, но до по-настоящему комфортных условий еще далеко.

Ставки: снижение будет, но без прорыва

На старте года средние ставки по рыночной ипотеке держатся около 21% как на первичном, так и на вторичном рынке. Для сравнения: год назад они приближались к 30%. Тренд на снижение уже сформирован, но он будет плавным.

По оценкам большинства аналитиков, в первом полугодии ставки останутся в широком диапазоне 17–21%. Причина — осторожная политика Банка России и рост налоговой нагрузки, который сдерживает более резкое смягчение денежно-кредитных условий.

Снижение ставок до 15% возможно ближе к концу года, но только при условии, что ключевая ставка во втором полугодии пойдет вниз быстрее ожиданий. Более оптимистичные сценарии — ипотека под 12% — напрямую зависят от снижения ключевой до 9–10%, что пока выглядит скорее теоретическим вариантом.

Важно понимать: даже 15% — это все еще дорогая ипотека. Комфортным для массового спроса рынком эксперты называют уровень 10–12%. До него, по базовым прогнозам, рынок сможет приблизиться не раньше 2027 года.

Выдачи: сначала пауза, затем рост

Высокие ставки и неопределенность с условиями семейной ипотеки приведут к слабому первому полугодию. Покупатели будут откладывать решения, а банки — осторожнее подходить к одобрениям.

Во второй половине года, по мере снижения ключевой ставки, спрос начнет оживать. В результате по итогам 2026 года объем выдач ипотеки, по большинству оценок, превысит показатели 2025 года.

Ожидаемый диапазон:

• 1–1,2 млн кредитов

• 4,5–5 трлн рублей выдач

Это на 25–35% больше, чем годом ранее. Речь идет не о буме, а о восстановлении после периода жесткой адаптации рынка.

Льготная ипотека: доля снизится, но останется доминирующей

В 2025 году льготные программы фактически держали рынок — на них приходилось до 80% объема выдач. В 2026 году эта зависимость начнет ослабевать, но не исчезнет.

По оценкам аналитиков:

• доля льготной ипотеки может снизиться
  до 40% по количеству и 60% по объему;

• при этом она все равно останется ключевым драйвером рынка.

Основной риск — возможное ужесточение условий семейной ипотеки. Обсуждаемое повышение ставки с 6% до 10–12% для части заемщиков способно заметно охладить спрос в льготном сегменте, особенно в первой половине года.

Баланс рынка: движение к нормализации

Главное изменение 2026 года — постепенный переход от «искусственного» рынка, полностью зависящего от господдержки, к более сбалансированной модели. Рыночная ипотека начнет возвращать позиции, но без резких скачков.

При этом быстрый рост доступности жилья маловероятен. Даже при снижении ставок восстановление спроса будет аккуратным, а цены — чувствительными к любым признакам оживления. Эксперты уже предупреждают: резкое удешевление ипотеки в будущем может привести к новому витку роста цен.