Завершение эпохи льготной ипотеки привело к очевидному падению спроса, но пока не привело к существенному снижению цен — Forbes

Завершение эпохи льготной ипотеки привело к очевидному падению спроса, но пока не привело к существенному снижению цен. Главная причина в том, что после введения механизма проектного финансирования все девелоперы попали в зависимость от крупнейших банков, которые через свои блоки по работе с застройщиками не только финансируют их стройки, но и напрямую регулируют их ключевые показатели. 

С 2019 года в России действует система проектного финансирования: дольщик переводит средства на эскроу-счет в банке. Банк берет на себя риск недостроя и перечисляет деньги девелоперу только после выполнения определенного объема строительных работ. Кредитный договор с банком напрямую связан с финансовой моделью проекта строительства, где четко указывается, сколько и когда должен реализовать жилья девелопер и по какой цене. Поэтому неверно думать, что застройщики удерживают цену только из жадности — они не могут снизить ее, не нарушив указанные в договоре ковенанты, а риск их нарушения грозит остановкой финансирования от банка.

Банкиры понимают, в какой переплет попали строители, но пока не идут навстречу, ведь пересмотр финансовых моделей грозит им снижением показателей финансовой устойчивости девелоперов и созданием резервов по их коммерческим кредитам. 

Банкам не хочется торопиться и по другой причине:  даже если застройщик задержит сдачу объекта и растянет его строительство, они заработают больше процентного дохода  с денег дольщиков на эскроу-счетах — ведь застройщик заберет их на стройку позже запланированного. 

Банк не устроит только один вариант — если застройщик допустит дефолт по обязательствам. Тогда потребуется создавать дополнительные резервы сразу по всем кредитам проблемного строителя.

Как результат, строители, не имея возможности регулировать цену, судорожно осваивают более рисковые методы продаж — рассрочку, субсидирование ставки и особые условия при продаже за наличные. 

www.forbes.ru/mneniya/526669-nepod-emnaa-kvartira-kak-v-rossii-pokupaut-zil-e-posle-otmeny-l-gotnoj-ipoteki?utm_source=forbes&utm_campaign=lnews