МНЕНИЕ: Рынок недооценивает перспективы развития бизнеса ПИК - Альфа-Банк

Мы начинаем покрытие ПИК СЗ с рейтинга «Покупать» и целевой цены 1 200 руб. за акцию, с потенциалом роста 37% относительно с текущих уровней. Мультипликатор P/E 2024П компании, по нашим расчетам, составляет 5,3х – это ниже среднего по рынку коэффициента (7,3х). Мы считаем, что рынок недооценивает перспективы развития бизнеса этой компании.

На наш взгляд, ПИК СЗ продолжит укреплять свои позиции в регионах и повышать рентабельность своего бизнеса. Застройщик успешно адаптируется к ужесточению условий льготного ипотечного кредитования, предлагая клиентам кешбэки и помогая им привлекать ипотечные займы со сравнительно низким первоначальным взносом. Также компания продолжит реализацию проектов в рамках программы реновации.

Кроме того, застройщик запустил под брендом Forma проекты бизнес-класса, которые должны помочь ему сохранить двузначные темпы роста выручки. Мы прогнозируем для ПИК СЗ рост выручки в среднем на 15% ежегодно в 2023-2028 гг., прибыли – 18%.

Потенциальные дополнительные катализаторы роста: снижение рыночной ставки по ипотеке, продление программы льготной ипотеки и ее расширение,     динамичный    рост     доходов     населения,     возобновление публикации отчетности.

Риски:  усиление  геополитической  напряженности,  полная  отмена  льготной ипотеки, замедление роста доходов населения, ужесточение миграционного законодательства, чреватое проблемами с привлечением трудовых ресурсов.

Масштабы компании помогут ей с реализацией проектов. ПИК СЗ занимает второе место в РФ по объемам строительства. Компания отличается устойчивостью в условиях экономических потрясений – эту устойчивость ей обеспечивают фокус на строительстве доступного жилья, которое, как правило, приобретается «для себя», а не в инвестиционных целях. Спрос в этом     сегменте    относительно     стабилен.     Проблемы,     обусловленные повышением первоначального взноса, компания решает, предлагая клиентам кешбэки,  рассрочки  и  возможность  привлечения  кредитов  со  сравнительно низким первоначальным взносом. Такого рода опции есть у компании благодаря ее сильным позициям на рынке, позволяющим ей договариваться с банками о льготных условиях кредитования как для собственных целей, так и  для  клиентов.  Мы  считаем,  что  ПИК  сможет  активно  поучаствовать  в консолидации рынка в ближайшие годы, и ожидаем роста ее доли на рынке в Москве (по объемам строительства) с 14% в 2023 г. до 16% в 2027 г., в Санкт- Петербурге – с 3% до 7%, в остальных регионах – с 2% до 6%.

Наращивание позиций в регионах простимулирует рост рентабельности. Основной регион присутствия ПИК СЗ – Москва, на которую приходится 54% площадей  компании  под  застройкой.  Однако  сейчас  девелопер  начинает уделять больше  внимания и другим регионам, где  у него  есть возможность получать  земли под проекты на  выгодных  условиях. Кроме того, потенциал роста  цен  на  недвижимость  в  регионах  существенно  выше,  чем  в  Москве, поскольку в регионах продолжает действовать льготное ипотечное кредитование,  а также  за  счет  переориентации экономики на восток. Также следует отметить ветхость жилищного фонда в регионах, которая позитивно отражается на сроках реализации проектов застройщика. Мы прогнозируем увеличение операционной рентабельности компании на 3 п. п. – с 15% в 2023 г. до 18% в 2028 г.

ПИК действует, когда конкуренты проявляют слабость. ПИК Forma присматривается к участкам для строительства недвижимости бизнес-класса. Мы  ожидаем  расширения  бизнеса  в  данном  сегменте.  По  нашим  оценкам, после того как период сложной рыночной ситуации, сложившейся в 2024 г., закончится, по нашим ожиданиям, восстановления спроса на жилье бизнес- класса, начиная с 2025 г. По нашим оценкам, в CAGR продаж в 2023-2028 гг. компании в этом сегменте будут расти в среднем на 11% в год; для сравнения, продажи в эконом классе, по нашим оценкам, вырастут в среднем на 7% г/г.

Оценка по DCF. Оценивая ПИК СЗ по методу DCF, мы моделируем средневзвешенную стоимость капитала (WACC) на уровне 24% при стоимости акционерного капитала в 2%, терминальные темпы роста – 4%. Такие параметры дают справедливую оценку компании на уровне 793 млрд руб., что соответствует целевой цене до конца года на уровне 1 200 руб. за акцию (на 37%   выше   текущих   котировок)   и   является   основанием   для   рейтинга «Покупать».

Насколько актуальны для ПИК СЗ санкции со стороны США? 23 февраля 2024 г. ПИК СЗ был включен в SDN-лист Минфина США, в поскольку компания работает в секторе экономики РФ, способном оказывать поддержку «военно-промышленной базе» страны. Мы не видим рисков для бизнеса из-за введения против компании санкций, поскольку ее деятельность сосредоточена в РФ, а стройматериалы и оборудование также закупаются внутри страны.