МНЕНИЕ: Правительство ужесточает условия выдачи льготной ипотеки. Как это повлияет на девелоперов? - СберИнвестиции

В пятницу вечером было опубликовано постановление правительства РФ, которое вносит корректировки в параметры ипотечных программ с господдержкой.

Для программы льготного ипотечного кредитования со ставкой 8% был повышен размер первоначального взноса с 20% до 30%, а также снижен максимальный размер льготного ипотечного кредита для Москвы и Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области с 12 млн руб. до 6 млн руб.

Для дальневосточной и арктической ипотеки максимальный размер кредита был повышен с 6 млн руб. до 9 млн руб.

Для всех льготных программ количество новых льготных кредитов на одного заемщика ограничено одним кредитом.

Как мы понимаем, новые поправки вступают в силу через семь дней после публикации постановления правительства, то есть с 23 декабря

Принятые меры оказались жестче ожидаемых. В базовом сценарии мы предполагали, что ужесточение условий для Москвы, Санкт-Петербурга и областей произойдет после 1 июля 2024 года (формального срока окончания действующей программы). Мы не прогнозировали дальнейшего повышения первоначального взноса для регионов. По нашему мнению, теперь вероятность продления льготной ипотеки после 1 июля 2024 года (даже на более жестких условиях) снижается. С учетом этого фактора спад на рынке новостроек в России в физическом выражении в 2024 году может достигнуть 15–20% (после роста на 20% в текущем году).

Негативнее всего в ближайшей перспективе новые меры повлияют на рынок Москвы. По оценкам ДОМ.РФ, в Москве в сегменте комфорт-класса, на который приходится 56% общего предложения, по состоянию на середину октября 2023 года средняя цена лота составляла 11,8 млн руб. Еще 43% приходилось на бизнес- и премиум-класс с еще более высокой средней ценой лота и только 1% — на экономкласс со средней ценой лота 8,7 млн руб. Таким образом, для Москвы с учетом средней стоимости квартир использование льготной ипотеки позволит закрыть максимум половину стоимости лота в комфорт-классе. В Московской области ситуация более благоприятная — на сегменты эконом и комфорт приходится соответственно около 13% и 81% со средней ценой лота около 6,9 млн руб. и 8,2 млн руб., что даже при новом лимите позволяет покрыть более 70% стоимости. В Санкт-Петербурге и Ленинградской области негативный эффект от новых мер также будет меньше.

Новость неблагоприятна для всех публичных девелоперов. Наибольший негативный эффект мы ожидаем для ГК ПИК (по нашим оценкам, в 2023 году на Москву приходится более 90% продаж компании в физическом выражении). Для остальных девелоперов негативный эффект выражен меньше. У Группы ЛСР по итогам 9М23 на Москву приходилось 24% продаж, на Санкт-Петербург — 63%, на Екатеринбург — 13%. У Группы «Эталон» Москва обеспечивает 39% продаж, Санкт-Петербург и Ленинградская область — 27%, регионы — 34%. Группа «Самолет» не раскрывает долю продаж в Москве (в целом на Москву и область приходится около 83%, с преобладанием Московской области), однако недавно приобретенная Самолетом ГК МИЦ специализировалась на предложении жилья в Москве.