МНЕНИЕ: Что будет с рынком жилья без льготной ипотеки - Альфа-Банк

Согласно данным Банка России по состоянию на 1 октября 2023 г. совокупный портфель ипотечных кредитов банков РФ составил 16,9 трлн рублей (без учета приобретенных кредитными организациями прав требования), увеличившись на 4,1% м/м и на 29,1% к показателю прошлого года.

Активность на рынке ипотечного жилищного кредитования продолжила расти за счет кредитования по программам господдержки, которое стало более привлекательным на фоне повышения рыночных ставок. Совокупный объем кредитов, выданных по программам господдержки, в сентябре 2023 г. увеличился более чем на четверть до 652,4 млрд рублей (+28,0% за месяц) и достиг максимума за весь период действия программ. Такой рост может быть связан со стремлением получить кредит до повышения минимального первоначального взноса и ожиданием, что ставки по программам господдержки повысятся после сокращения субсидий банкам по таким кредитам.

Средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам по итогам сентября снизилась на 0,12 п.п. до 7,92% годовых, что связано с существенным увеличением доли кредитования по программам господдержки (68,3% по сравнению с 60,0% месяцем ранее). Средневзвешенная ставка по ИЖК по ДДУ также уменьшилась до 5,83% (-0,09% м/м). При этом средневзвешенная ставка по кредитам на приобретение готового жилья, на которые в меньшей степени влияют льготные программы, была выше значения прошлого месяца: в сентябре — 10,08%, месяцем ранее — 9,83%.

Топ-5 регионов РФ по итогам сентября на рынке ИЖК (в том числе ИЖК по ДДУ) оставался неизменным как по выдачам, так и по задолженности. В него входят г. Москва, Московская область, г. Санкт-Петербург, Тюменская область и Краснодарский край.

За счет наращивания кредитования по льготным программам возросли выдачи ипотеки на приобретение строящегося жилья (ИЖК по ДДУ), более 90% которых попадают под программы господдержки. В сентябре было выдано 93 тыс. ИЖК по ДДУ на сумму 464,5 млрд рублей (+25,8% м/м), что составляет практически половину совокупной выдачи ипотеки (48,6 против 43,5% месяцем ранее). В то же время предоставление ипотеки на приобретение готового жилья в сентябре возросло только на 2,2% по объему (выдано 145,2 тыс. кредитов на сумму 490,7 млрд рублей).

Тем не менее, в последующие месяцы ожидается снижение активности на рынке ипотечного кредитования, в том числе по льготным программам. Так, по оперативным данным АО «ДОМ.РФ», по программам господдержки в первые три недели октября предоставлено ИЖК на сумму около 340 млрд рублей, что примерно на 27% ниже показателя за аналогичный период сентября.

«Альфа-Банк»

Первичный рынок недвижимости. Ключевые индикаторы

• Спрос на новостройки достиг пика: в 3 квартале 2023г населением зарегистрировано рекордное количество ДДУ на жилые помещения (242 тыс. – рост на 107% г/г.). Весь рост продаж жилья произошел за счет ипотечных сделок (их доля достигла 91% в 3 квартале)

• Высокие продажи в новостройках привели к рекордным поступлениям на счета эскроу (1,6 трлн руб. в III кв. и 3,4 трлн руб. с начала года). Ориентируясь на высокий спрос, застройщики не снижали темп строительных работ по текущим проектам и активно запускали новые.

• Рост цен на новостройки существенно ускорился (+4,1% за квартал после +1,3% в II кв. и -0,6% в I кв.) под влиянием ажиотажного спроса. За 9 месяцев 2023 г. новостройки в России подорожали на 4,8%. По итогам 2023 г. по мнению аналитиков ДОМ.РФ цены на строящееся жилье могут вырасти в пределах 10%.

• В октябре запуски новых проектов стали максимальными за всю историю – 5,6 млн кв. м (+73% к октябрю 2022 г.). По итогам года запуски могут превысить 45 млн кв. м (+10% к 2022 г. и +7% к рекордному 2021 г.): застройщики стремятся создать «задел» по продажам до возможного отключения льготных программ с 01.07.2024 года.

Строящееся жилье

Портфель многоквартирного жилья в стадии строительства вырос на 3% за III кв. 2023 г. и достиг 104,6 млн кв. м на 01.10.2023 – максимального значения с начала 2020 г.

• объем строительства с использованием 25 счетов эскроу в III кв. увеличился на 2% 107 (+4,9 млн кв. м) до 99,2 млн кв. мна 01.10.2023, что составляет 95% всего многоквартирного жилищного строительства

В октябре запуски новых проектов стали максимальными за всю историю – 5,6 млн кв. м (+73% к октябрю 2022 г.). По итогам года запуски могут превысить 45 млн кв. м (+10% к 2022 г. и +7% к рекордному 2021 г.): застройщики стремятся создать «задел» по продажам до возможного отключения льготных программ с 01.07.2024

Продажи в новостройках

В 3 квартале 2023 г. продажи новостроек в России достигли рекордного уровня в условиях ажиотажного спроса на жилье:

• по данным Росреестра, за июль-сентябрь населением зарегистрировано 242 тыс. ДДУ на жилые помещения, что в 1,5 раза больше, чем в II кв. 2023 г. (161 тыс. ДДУ) и в 2 раза больше, чем в III кв. 2022 г.

В целом за 9 мес. 2023 г. население заключило 524 тыс. ДДУ на жилые помещения (+26% к 9 мес. 2022 г. и +10% к рекордному уровню 2021 г.)

• с учетом средней̆ стоимости ДДУ за 9 мес. 2023 г. (7,3 млн руб., по данным ЕИСЖС) выручка застройщиков от продаж жилья составила 3,8 трлн руб. (+31% к 9 мес. 2022г)

Весь рост продаж жилья в 3 квартале 2023 г. произошел за счет ипотечных сделок: их доля выросла до 91% в 3 квартале после 81% во 2 квартале 2023 г.

• число сделок по льготным программам в III кв. увеличилось до 186 тыс. ДДУ (+51% к II кв. 2023 г.), по рыночным программам ‒ до 34 тыс. ДДУ (х5 раз к II кв. 2023 г.)

• количество сделок без ипотеки, наоборот, сократилось (22 тыс. ДДУ, -29% к II кв.): все меньше граждан могут позволить себе купить квартиру в новостройке за собственные средства

На фоне рекордно высокого спроса объем проданного строящегося жилья в 3 квартале вырос до 33 млн кв. м (+10% к II кв. 2023 г.), а его доля увеличилась до 32% (+2 п.п. за квартал)

Цены в новостройках

По данным Росстата, в III кв. 2023 г. новостройки в России в номинальном выражении подорожали на 4,1%

• темп роста цен существенно ускорился (с +1,3% в II кв. и -0,6% в I кв.) в условиях рекордного спроса

• в результате с начала 2023 г. цены на строящееся жилье выросли на 4,8%, в реальном выражении (с поправкой на инфляцию) – практически не изменились (+0,2%)

За 9 мес. 2023 г. новостройки подорожали в 15 из топ-20 регионов по объему строящегося жилья (на эти регионы приходится 61% всего строящегося жилья в России), причем в 12 из них – больше, чем в среднем по стране

• наиболее сильный рост цен наблюдался в Новосибирской области (+14,1%), Тюменской области (+10,3%), Красноярском крае (+9,8%), Пермском крае (+8,6%) и Москве (+8,5%)

Москва – индикатор рынка жилой недвижимости в РФ

Первичный рынок

Активность покупателей на рынке новостроек Москвы была рекордной за всю историю наблюдений в Росреестре по итогам 3 квартала и 9 месяцев 2023 года.

В 3 квартале 2023 года на столичном рынке жилой и нежилой недвижимости в новостройках зарегистрировано 46,73 тыс. договоров долевого участия (ДДУ) в строительстве. Это абсолютный рекорд, на 52% превосходящий показатель аналогичного периода прошлого года (30,73 тыс.) и на 45% больше, чем в июле — сентябре 2021 года (32,25 тыс.)

На рынке жилья в 3 квартале 2023 зарегистрировано 33,72 тыс. ДДУ. Это абсолютный рекорд, на 11,9% превосходящий прошлый максимум, который был зарегистрирован в четвертом квартале 2021 года (30,13 тыс.). На рынке нежилой недвижимости в новостройках (апартаменты и коммерческие помещения) в 3 квартале зарегистрировано 13 тыс. сделок, что также является рекордом для этого периода, уточняют в ведомстве.

За 9 месяцев 2023 года на столичном рынке жилой и нежилой недвижимости зарегистрировано 113,97 тыс. сделок. Это абсолютный рекорд, который на 20% процентов больше аналогичного периода прошлого года (95 тыс.) и на 13% превосходит предыдущий рекорд, который был установлен в январе — сентябре 2021 года (100,53 тыс.).

На рынке жилой недвижимости за девять месяцев зарегистрировано 79,54 тыс. сделок, что также является абсолютным рекордом за всю историю ведения статистики. Абсолютный рекорд для 9 месяцев установлен и на рынке нежилой недвижимости — 34,42 тыс. сделок.

Рекордный спрос привел к сокращению объемов предложения в столичных новостройках и связан с последними повышениями Центробанком ключевой ставки, что привело к подорожанию ипотечных кредитов на готовое жилье. В июле 2023 года ЦБ повысил ставку до 8,5% в августе — до 12%, а в сентябре ключевая ставка выросла до 13%. На рост спроса повлияло и ожидание изменений условий выдачи льготной ипотеки, первоначальный взнос увеличился с 15% до 20%.

В октябре 2023 года на жилом и нежилом рынках Москвы зарегистрировано 10,58 тыс. договоров долевого участия в строительстве (ДДУ) с привлечением кредитных средств. Это на 13,9% меньше сентябрьского показателя, но в 2,7 раза больше аналогичного периода прошлого года и в 1,9 раза превосходит октябрь 2021 года (45,16 тыс).

Снижение числа ДДУ в октябре по сравнению с сентябрем связано с повышением Центробанком ключевой ставки и увеличением первоначального взноса по льготной ипотеке с 15% до 20%. В сентябре на фоне ужесточения требований к выдаче ипотеки и роста ставок покупатели спешили оформить жилищные кредиты на более выгодных условиях.

Первичный vs. Вторичный рынок

По данным ЦБ РФ, в 2016 году первичное жилье было дороже вторичного всего на 1%, затем эта разница начала постепенно увеличиваться: в 2017 году – 9%, в 2018 – 13%, в 2019 – снова 9%. Новый виток начался в 2020 году, когда ценовой разрыв достиг 18%. В 2021 он составил уже 29%, в 2022 – 30%. По итогам 1 квартала 2023г этот показатель достиг 40%.

Одной из основных причин такой разницы между стоимостью жилья является ажиотажный рост спроса на квартиры от застройщиков, который спровоцировали переход на счета эскроу и запуск программ льготной ипотеки. В итоге на фоне роста числа льготных займов увеличивался спрос на «первичку», что позволило застройщикам поднять стоимость квадратного метра.

По данным исследования Циан.Аналитика, из 66 анализируемых субъектов РФ только в шести (10% общего количества) стоимость «квадрата» на вторичном рынке выше, чем на первичном.

В большинстве регионов стоимость 1 кв. м в новостройках выше, чем в готовом жилье. Наибольший разрыв в цене зафиксирован в Астраханской области («квадрат» в новостройках на 52% дороже, чем на вторичном рынке), Пермском крае (42%), Нижегородской области (40%), Республике Коми (36%), Вологодской области (34%). В Самарской, Костромской и Смоленской областях стоимость 1 кв. м на обоих рынках сопоставима, но это скорее исключение из правил. В среднем по анализируемым регионам первичка дороже вторички на 16,2%.

По городам Московской области в среднем новостройки дороже «вторички» на 9,2%. В Москве в среднем новостройки дороже «вторички» на 8%, в Московской области – на 9,2%. Здесь уже нет таких больших разбросов значений, как в регионах и крупнейших городах.

Вторичный рынок Московской недвижимости. Индикаторы цены

Индекс московской недвижимости Домклик (MREDC), рассчитываемый московской биржей на основании данных об ипотечных сделках Сбербанка, продолжил свой рост и к концу сентября зафиксировался на уровне 282 709 руб. за 1 кв.м. За месяц индекс вырос на 0,4%. Рост индекса с начала года составил 10,6%.

За последние 5 лет (с октября 2018 по октябрь 2023) рост Индекса московской недвижимости Домклик (MREDC) составил 69,9%, что эквивалентно 13,9% среднегодовой доходности.

Рынок вторичной недвижимости продолжает демонстрировать устойчивость к негативным внешним факторам, в том числе к сильному росту ипотечной ставки

Основные выводы

Несмотря на ужесточение денежно-кредитной политики Банком России и попытки регулятора повлиять на первичный рынок через повышение размера первоначального взноса по ипотеке (до 20% в программах льготной ипотеки), количество сделок с недвижимостью как на первичном рынке (ДДУ и ДДУ с привлечением ипотеки), так и на вторичном рынке выросло с января по октябрь 2023 г. по сравнению с аналогичным периодом 2022 и рекордного ранее 2021 гг.

Высокий спрос на жилую недвижимость в России продолжает формироваться под влиянием ипотечных программ. Ключевой вопрос, который волнует строительную отрасль, банки и покупателей квартиры – сохранятся ли программы ипотеки с господдержкой после 1 июля 2024 г. и если да, то на каких условиях. Большинство экспертов сходится во мнении, что в том или ином виде программы ипотеки с господдержкой продолжат свое действие.

Помимо традиционного способа приобретения жилой недвижимости набирают популярность коллективные виды инвестирования через закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФ). По итогам 9 месяцев 2023 г. активы ЗПИФ жилой и коммерческой недвижимости выросли на 21% до 295,3 млрд руб.

УК Альфа-Капитал в 3 квартале 2023 г. успешно сформировала ЗПИФ недвижимости «Южные метры», инвестиционная идея которого заключается в приобретении квартир (имущественные права по ДДУ) в жилых комплексах на территории Краснодарского края с последующей продажей квартир на вторичном рынке. В данный фонд были приобретены квартиры (имущественные права по ДДУ) в ЖК «Флора» в г. Сочи от федерального застройщика ГК «Неометрия». Фонд был сформирован 3 июля, а уже по итогам сентября расчетная стоимости пая данного фонда выросла на 5,99%, что соответствует 23,99% годовых.

На текущий момент в сегменте ЗПИФ жилой недвижимости инвесторам доступна стратегия доверительного управления «Альфа Самолет Жилая недвижимость» от УК «Альфа-Капитал» в партнерстве с ПАО ГК «Самолет», одной из крупнейших российских корпораций в сфере proptech и девелопмента, застройщиком №1 в Московском регионе и №2 в России. Продукт дает возможность инвесторам поучаствовать в росте цен на московскую недвижимость. Ожидаемая доходность стратегии ДУ составляет 14,3% годовых в рублях.

Стратегия «Альфа Самолет Жилая недвижимость» предполагает инвестиции в паи ЗПИФа недвижимости. Фонд будет приобретать квартиры в жилых комплексах ПАО ГК «Самолет» на выгодных условиях. А для снижения рисков инвесторов в продукте предусмотрен механизм обратного выкупа паев ЗПИФа недвижимости от застройщика – с доходностью 9% годовых к расчетной стоимости пая при формировании фонда (опцион на обратный выкуп). Также, согласно условиям партнерства, в будущем паи ЗПИФа недвижимости в составе стратегии можно будет обменять на квадратные метры в жилых комплексах ГК «Самолет» (при владении паями ЗПИФ недвижимости напрямую). Кроме того, планируется вторичное обращение паев ЗПИФ на Московской бирже.

Источники данных: Альфа-Капитал, Банк России, АО «ДОМ.РФ», РБК, Циан.Аналитика, Мосбиржа